反转东西区:一群中年大叔,帮西门町洗刷「三流」商圈恶名

2020-06-22 710人围观

宛如从漫画中走出来的十多岁美少女们,成群结队地从台北捷运西门站走向西门寺的古蹟「西本愿寺」,正準备参加角色扮装(Cosplay)活动,不畏豔阳之下的酷热,闪亮亮的紫灰色头髮非常抢眼,引起旁人侧目。

早年,这幅景象让六十岁的西门徒步区街区发展促进会营运长洪明通看得满头雾水;但最近几年,这群有点年纪的老西门町人,却想尽办法从这样的不理解中,找到西门商圈转型重生的契机;让这个曾是台北最破旧不堪的传统老商圈,变成最年轻世代的潮流聚集地,每年吸引上百万国外年轻观光客来台朝圣。

日前,台湾天团「五月天」在西门町街头举办新歌发表会,当日飘着细雨,但电影街涌入上万群众,主唱阿信感性地说:「十七年前刚出道的第一场签唱会,就是在西门町,那时只有来三百人;而今天同一个场景,却来了上万人,真的很感动。」一席话不只说明五月天的巨大转变,更犹如他们当下立足的西门町所上演的变迁史一般。

今年西门商圈的租金行情以及店面成交,双双创下新高纪录。西宁南路、万年百货旁边店面,创下西门町租金单价最高,涨幅更胜东区;而西门町汉中街一栋二层楼透天店面,今年以总价三亿元成交,换算地坪单价高达2,608万元,更是刷新全国不动产交易的地坪单价纪录,再次证明西门町早已不可同日而语。

台北东西区拉锯战
SOGO开幕 把人潮吸往东区

从「西门町」的字意上来看,最早追溯于日治时期,当时日本人想要把西门町打造类似东京浅草区,还设立了不少娱乐楼,西门红楼就是当时留下的;六○年代西门町的中华商场是年轻人的约会圣地,第一百货、远东百货都在此先后开设,电影院更是一家一家的开,五年级大叔Webber说,「小时候都去西门町乐声戏院看外国电影,一定要搭配三吉外卖的炭烤鸡腿,当时负责烤鸡腿的姊姊,现在都已经变成阿嬷了」。

但是到了八○年,太平洋SOGO百货在东区开幕,大量新品牌进驻,把年轻人都吸引过去,西门商圈的人潮快速消散;渐渐地,西门商圈变成「三流商圈」,只剩下「流浪汉、流莺、流氓」,外界对西门町总有破旧髒乱、龙蛇杂处的刻板印象,在西门町经营超过一甲子的老天禄滷味店员说,当年最惨时,街道上都没什幺人。敏感的地产市场,价格也如溜滑梯般跌价。

为了抛开「三流商圈」名号,一群五、六十岁以上的西门町商圈房东,透过成立发展促进会,开始帮西门町找出路。他们平常的身分都是西门町商圈的房东,在利益共同体的想法下,加入西门徒步区街区发展促进会的活动,并担任协会主要干部,每週举行商圈策略发展会议、工作小组会议,肩负起复兴西门町的重责大任。

「要吸引人潮,最重要的就是环境。」洪明通指出,配合台北市政府把西门商圈规画行人徒步区,西门店家与房东主动组成团队到处巡逻,发现状况就随时通报警察局,也装了更多的路灯,还找日本清扫协会把老旧的人孔盖都打开来清洁,西门商圈终于逐渐变得明亮、乾净。

洗刷「三流」商圈恶名
一群中年大叔 筹设协会找出路

再来则是找出西门町的优势。洪明通发现,西门町过去就有很多大型传统唱片行,是少数有徒步区的商圈,露天广场的街道上,很适合让业者在这里举办各种活动;再者,过去国际性大品牌看不上没有宽广门面大街的西门町,反而让许多具备个性特色的小店等次文化,慢慢往西区移动,巷弄内的刺青一条街、美国街等,很适合年轻人爱挖宝的购物习惯。

长期观察西门商圈的大家房屋西门加盟店店长曾世荣也说,西门商圈的街道很联通,店家很密集,生活机能非常好,什幺店都有,甚至连店家门口的柱子都可出租卖小商品,对年轻人来说,非常好逛好买,也因此西门商圈没有分阴面、阳面店面,小小几十坪的店面,每个月都有上百万元业绩。

林默娘化身代言人
动漫、Cospaly迷群聚 创造话题

然而,翻转西门町商圈最关键的角色,却是洪明通当初最难理解的动漫。西门徒步区街区发展促进会透过主要会员提供的数据中发现,拥有日系杂货小店、动漫的万年大楼,多年来生意一直非常好,在商圈没落时,仍能吸引年轻人前往。

为了解年轻人的喜好,西门商圈老闆们自掏腰包前往日本东京去取经,发觉东京涩谷、原宿商圈的氛围,和西门町特别的相像,都是年轻人逛小店、吃美食、音乐、动漫活动的聚集地;回到台湾后,大家决定要在西门商圈多多举办Cospaly比赛或者是动漫展览,之前举行「西门镇守府动漫展」,早上六点就有年轻人来排队等着要去看动漫展,许多美少男、美少女Cosplay打扮成漫画人物,果然有效带来人潮,也带来话题。

更进一步,西门町乾脆帮自己也化身为动漫人物,「漫画家韦宗成画台湾漫画《冥战录》的女主角林默娘,从西门町台北天后宫被召唤到现世,现在也成为西门町的守护神!」洪明通形容这位浅紫色头髮的动漫美少女,正是西门町的动漫代言人。如今只要一讲到动漫,大家都马上会联想到西门町,也成为全台绝无仅有的最大卖点。

上百万观光客朝圣
寻找台北次文化 也挖宝老文化

而与日本新宿不同的是,西门町有更多老文化的味道,百年的红楼与天后宫,早就是西门町的重要地标,再加上美食老店,金狮楼港式饮茶、阿宗麵线、老天禄、成都杨桃冰、鸭肉扁、三吉外卖等,这些都是西门町的珍贵资产。

根据最新的数据分析,现在每个月到西门商圈约270万人次,有七成都是台湾在地客,而这些本地客有六成的消费者年龄是15至24岁的年轻人,且几乎每月会来西门町三次,可说是西门町最主力的客层,而人均消费也高达1,500元。

「这几年观光客也特别爱来西门町,因为这里能看到台北次文化!」远百宝庆店长许俊明说,西门町是外国自由行观光客聚集重镇,尤其是松山线开通,西门站拥有双捷运交会处的优势,交通十分方便,从退税的资料显示,港、澳、日、韩的观光客特别喜爱来此,以自由行居多,受到陆客缩减的冲击也相对较小。

人潮来了,代表钱潮跟着出现了!为了抢观光客商机,西门商圈的店家开始强化观光客喜爱的商品来贩售,诚品武昌店和屈臣氏的大门口,摆着面膜以及快车肉乾,钟錶店也从平价走向高价,也不时听说有陆客指名要上千万元瑞士名錶的消息。

而原本只看东区的外国大型集团,也在这里嗅到商机,甘愿砸下大钱来西门商圈抢租。今年韩国衣恋集团以每月千万元租下西门町阿曼大楼,H&M也以每月1,200万元租金租下原「诚品116大楼」,该楼的房东是正崴董事长郭台强,先前租给诚品每月租金8百万元,转租涨幅高达五成。

反转东西区:一群中年大叔,帮西门町洗刷「三流」商圈恶名
旅店遍地开花 国际潮牌抢进驻

德天国际地产总经理田扬名说,西门商圈店面行情呈现「强者恆强」走势,西宁南路、万年百货旁边店面,去年九月出现每坪租金2万2千元纪录,创西门町单价最高店王,承租者是最近超夯的电动潮牌机车Gogoro。

西门町汉中街一栋二层楼透天店面,位于西门町中心广场的一处三角窗,也是人潮汇集之处,日前有人拿出来卖,立刻以总价三亿元成交,换算地坪单价高达2,608万元,刷新不动产交易的地坪单价纪录;目前该地出租给日式餐厅,小小两层楼41坪,月租金高达50万元。

此外,旅馆在这几年也是遍地开花,旅店从一百家暴增至三、四百家,其中指标性的旅馆有国宾集团投资的amba意舍以及海霸王集团投资的「德立庄」;特别是「德立庄」原本是西门町的地标「力霸百货」,因为产权複杂荒废多年,海霸王集团总裁庄荣德逐一收购后改装成大型旅店,房价约三千一百多元,即使比同区域背包客旅馆房价贵上一倍,仍吸引港、澳、日、韩客入住,开幕不到一年,住房率都高达九成。

不断思考如何创新
力推在地特色导览 深耕品牌力

海霸王集团负责旗下饭店经营的城市商旅总经理李慧珊表示,这几年来,因为外国来台的商务客减少,所以东区至信义区的饭店住房率有衰退现象,「但是对住房价格比较敏感的观光客,反而喜爱来住西门町的旅店,这也是我们住房率高以及愿意在西区投资旅馆的原因之一」。

住商机构副总经理刘明哲指出,今年不动产市场虽然冷清,但是西门商圈因深具台湾特色,加上生活机能强,平价商务旅馆选择多,一直都是自由行热爱景点;因此交易量、价都维持在一定水平,加上不少业主思考资产配置,释出也多,自然形成荣景,在市场上一枝独秀。

西门町虽然走出低迷,但发展促进会仍不断思考如何创新,最近在协会的工作会议上,安排了与经济部商业司开会、找大陆业者来参访、支付宝等第三方支付业者、iBeacon业者来谈合作等工作,想要用更多新科技让年轻人方便来购物。

接下来,西门商圈发展协会将推出在地特色导览,包括文物古蹟、老字号店家巡礼、特色店参与式的观光行销体验,让更多观光客能了解西门町的悠久文化以及商圈特色,「毕竟翻转后的西门商圈店家,必须打出更有深度的品牌力,生意才能长久的经营下去。」洪明通说。

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